ეროვნული ვალუტის გაცვლითი კურსის არასტაბილურობა პრობლემებს უქმნის უძრავი ქონების ბიზნესს.

 

 

ლარის გაუფასურება ამცირებს პოტენციური მყიდველების მსყიდველობით უნარს უცხოურ ვალუტაში, რაც იწვევს უძრავი ქონების ყიდვის გადაწყვეტილების შეფერხებას. ასევე, საგულისხმოა, რომ ქართული უძრავი ქონების პროექტების დეველოპმენტის საერთო ხარჯების დიდი ნაწილი ( 60%-ზე მეტი) უცხოურ ვალუტაშია, ისევე როგორც საბანკო სესხები.

 

 

ზემოთ აღნიშნული მოცემულობის გათვალისწინებით ისმის კითხვა თუ რამდენად გამართლებულია უძრავი ქონების ფასების დენომინირების გეგმა ლარში?

 

 

ყველა ამ აქტუალურ საკითხზე Property Georgia-ს გენერალური დირექტორი ლიკა ქარდავა უძრავი ქონების რამოდენიმე წამყვანი ადგილობრივი და საერთშორისო კომპანიების ხელმძღვანელებს ესაუბრა.

 

 

ირაკლი კილაურიძე, Colliers International Georgia -ს მმართველი დირექტორი:

 

 

- "კურსის არასტაბილურობა უარყოფით გავლენას ახდენს უძრავი ქონების კომპანიებზე, პოტენციური მყიდველების დიდი ნაწილის შემოსავალი უცვლელი რჩება ლარში, რაც მათ მსყიდველობით უნარს უცხოურ ვალუტაში ამცირებს, განსაკუთრებით კი მაშინ, როცა სავალდებულო ხდება უძრავი ქონების გაყიდვა ლარში და ფინანსირების ძირითადი ნაწილი ისევ უცხოურ ვალუტაშია. ასევე საგულისხმოა, რომ დეველოპმენტის ხარჯების დიდი ნაწილი ისევ უცხოურ ვალუტაშია და ის ნაწილიც, რომელიც ლარშია მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული იმპორტირებულ ნედლეულზე ან განიცდის გამყარებული უცხოური ვალუტის ზეწოლას.

 

 

როცა ვსაუბრობთ დეველოპერულ ბიზნესზე არ შეიძლება მხოლოდ მშენებლობის ხარჯების განხილვა, მნიშვნელოვანია დეველოპერის ხარჯების სტრუქტურას სრულად დავაკვირდეთ. მაგალითად, საცხოვრებელი კომპლექსის დეველოპმენტის ბიუჯეტში 15-25%-ს მხოლოდ მიწის ღირებულების წილი შეადგენს (უბნების მიხედვით იცვლება, რაც უფრო ცენტრალურია უბანი მით უფრო მეტია მიწის ღირებულების წილი). თითქმის ყველა სადეველოპერო მიწის ტრანზაქცია აშშ დოლარში ფიქსირდება. დამატებით, თითქმის სრულად აშშ დოლარშია პროექტირების, მარკეტინგის, სესხის პროცენტის და პროფესიული სერვისების ხარჯები, რაც დეველოპმენტის ბიუჯეტის დაახლოებით დამატებით 12-15% შეადგენს. რაც შეეხება უშუალოდ მშენებლობის პირდაპირ დანახარჯებს, რომელიც დეველოპმენტის ბიუჯეტის დაახლოებით 60-65% შეადგენს, აშშ დოლარზე მიბმულობა 45-55%-ია ლარის სასარგებლოდ. თუმცა ამ ნაწილშიც მნიშვნელოვანი ნაწილი ხელფასებია, რაც თავის მხრივ გაუფასურებული ლარის ზეწოლას განიცდის. რომ შევაჯამოთ, თბილისში უბნების მიხედვით მთლიანი დეველოპმენტის ბიუჯეტის 60%-დან 75%-მდე მიბმულია აშშ დოლარზე და დარჩენილია 25-40%-იც სენსიტიურია ლარის კურსთან მიმართებაში.

 

 

უფრო მეტად მიბმულია აშშ დოლარს სხვა ტიპის უძრავი ქონების დეველოპმენის ბიუჯეტი (სასტუმრო, ოფისი, სავაჭრო ცენტრები და ა.შ.) რადგან ასეტი ტიპის დეველოპმენტებში უფრო მეტი წილი უკავიათ პროფესიულ სერვისებს, სესხის პროცენტს, მოსაპირკეთებელ მასალებს, მექანიკურ და ელექტრო ნაწილს.

 

 

დეველოპერისათვის მნიშვნელოვანია, რომ შემოსავლების ვალუტა და მეორეს მხრივ ხარჯების და ფინანსირების (კაპიტალი, სესხი) ვალუტა იყოს ერთი და იგივე, რომ არ გაიზარდოს სავალუტო რისკები. თუ ერთის მხრივ რეგულაცია დაავალდებულებს დეველოპერებს გაყიდონ ლარში, მაშინ უნდა მოხდეს იპოთეკური სესხების გაცემა ლარში და მეორეს მხრივ დეველოპერული პროექტის ფინანსირება ბანკების მიერ მოხდეს ლარში. როგორც წესი ლარში ფინანსირება ადგილობრივი ბანკების მიერ საერთოდ არ ხდება ან თუ ხდება ხდება მაღალი საპროცენტო განაკვეთით, რაც მყიდველისათვის (იპოთეკური სესხის შემთხვევაში) და მეორეს მხრივ დეველოპერისათვის (პროექტის ფინანსირების ნაწილში) ზრდის ხარჯებს, ხოლო მაღალი კონკურენციის პირობებში ეს პირდაპირ მომგებიანობას ამცირებს, რაც ამცირებს მიმზიდველობას ამ დარგის მიმართ ინვესტორების მხრიდან. რაც შეეხება საერთაშორისო ფინანსურ ინსტიტუტებს, ისინი ფინანსირებას უცხოურ ვალუტაში ახორციელებენ, რაც დეველოპერისათვის ფასების ლარში დაფიქსირების შემთხვევაში მაღალი რისკების მატარებელია. ფაქტიურად ამ რეგულაციით ხელი ეშლება უცხოური ინვეტიციების შემოდინებას ამ უძრავი ქონების სექტორში.

 

 

რაც შეეხება კომერციული უძრავი ქონების დეველოპერებს, ჩვენი აზრით, აქ უფრო მძიმედ არის სიტუაცია. თუ ოფისის ან სავაჭრო ცენტრის დეველოპერებს მოუწევთ საიჯარო ფასების ფიქსირება ან და არსებული კონტრაქტების გადაკეთება ლარში, მაშინ როცა მათი ფინანსირება ხდება უცხოურ ვალუტაში, არის იმის რისკი, რომ ლარის გაუფასურების შემთხვევაში პროექტი ვეღარ მოემსახუროს სესხს უცხოურ ვალუტაში ან მოემსახუროს ისევ შემცირებული მოგების ხარჯზე, რაც თავისთავად ნაკლებად მიმზიდველს ხდის უცხოური ინვესტორებისათვის ამ სექტორს.

 

 

გიორგი კაპანაძე - კომპანია AXIS -ის გენერალური დირექტორი:

 

 

"ცალსახად უარყოფითი გავლენა აქვს ლარის არასტაბილურობას, ვინაიდან მყიდველებს უძვირდებათ უძრავი ქონება, რომელიც დოლარში იყიდება, შემოსავალი კი ლარში აქვთ. ამ შემთხვევაში, სამწუხაროდ, გადახდისუნარიანობა იკლებს. საბოლოო ჯამში ეს გარემოება უარყოფითად აისახება მოთხოვნაზე.

 

 

რაც შეეხება დეველოპერული პროეტის მშენებლობის მასალებს და ხარჯებს, ცალსახად დამოკიდებულია კომპანიის დაკვეთაზე და პროეტის მახასიათებლებზე. არის შემთხვევები, როდესაც კონკრეტული სამშენებლო ობიექტი შესაძლოა 80%-ით ქართული მასალით აშენდეს, ხოლო მეორე - იმპორტირებულით. მაგალითისთვის, ხშირად გამოიყენება მშენებლობისას ქართული არმატურა. აქსისის შემთხვევაში, მაღალი კლასის პროექტების სეგმენტში, უცხოური ვალუტით შეძენილი სამშენებლო მასალები ჭარბობს, პრაქტიკულად მხოლოდ ბეტონია ქართული.

 

 

უძრავი ქონების ფასების დენომინირების გეგმა ლარში გამართლებული იქნება იმ შემთხვევაში, თუ საბანკო სექტორის მხრიდან შემხვედრი ნაბიჯები გადაიდგმება და დეველოპერებისთვის შეთავაზებული იქნება ფინანსური რესურსი ეროვნულ ვალუტაში ხელსაყრელი საპროცენტო განაკვეთით და ვადით. როგორც ინფორმაცია მოგვეწოდა, ლარიზაციის გეგმის თანახმად, გრძელვადიანი ნასყიდობის კონტრაქტების შემთხვევაში შესაძლოა უძრავი ქონების ფასი გარკვეულ ინდექსს მიებას , რაც დააჰეჯირებს დეველოპერის და მყიდველის რისკებს."

 

 

მარიამ ასათიანი, Remax - Capital-ის მფლობელი:

 

 

"უძრავი ქონების ბაზარზე შოკურ ეფექტს ახდენს არა იმდენად ლარის გაუფასურება, რამდენადაც - კურსის არასტაბილურობა. გაცვლითი კურსის რყევებს ცალსახად უარყოფითი გავლენა აქვს და კურსის დასტაბილურებამდე გარკვეული დროით აჩერებს უძრავი ქონების ყიდვის გადაწყვეტილებას. თუმცა, როგორც კი კურსი გარკვეულ ნიშნულზე სტაბილურად ჩერდება მყიდველი უბრუნდება ქონების შეძენის გეგმებს. ბუნებრივია, ხელისშემშლელი ფაქტორია იპოთეკური სესხის გაძვირების ეფექტიც, თუმცა, ბანკებმა, რაც კონკურენციის პირობებში, გააუმჯობესეს იპითეკური სესხის პირობები ლარში და რამდენიმე წლით ფიქსირებული კურსიც შესთავაზეს ბაზარს, ეს პრობლემაც უფრო მარტივად გადაილახა.

 

 

ლარის გაუფასურება ცალსახად უარყოფით გავლენას მოახდენს სამშენებლო პროექტის ბიზნეს გეგმაზე სამშენებლო მასალის დოლარში შესყიდვის , უძრავი ქონების კი ლარში რეალიზაციის შემთხვევაში.

 

 

თითქმის წარმოუდგენლად მიმაჩნია უძრავი ქონების ფასების ლარში დაფიქსირების ინიციატივის განხორციელება. ეს გამოიწვევს ფასების თითქმის ყოველდღიურ ცვლილებას. ალბათ, უფრო გაართულებს განფასების და გაყიდვის პროცესს. შესაძლოა ფასების ცოტა გაძვირებაც გამოიწვიოს, რაც დეველოპერთა და მესაკუთრეთა მხრიდან თავის დაზღვევის მიზნით მაქსიმალური მოსალოდნელი კურსის დაფიქსირებით იქნება გამოწვეული. "

 

ავტორი: Propertygeorgia